Affitto casa: spese ordinarie e straordinarie – come sono ripartite

Prima di stipulare un contratto di affitto di una casa, è opportuno sapere quali spese sono a carico del proprietario e quali a carico dell’inquilino.

In questa breve guida ti illustreremo la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie, specificando quali sono le spese che gravano sul proprietario (locatore) e quali devono essere sopportate dall’inquilino (conduttore).

Le spese di manutenzione straordinaria comprendono, innanzitutto, quelle relative alle riparazioni conseguenti a un danno imprevedibile, oppure quelle il cui costo risulta sproporzionato se confrontato al canone di locazione pattuito tra le parti.

Quindi possiamo comprendere tra tali spese anche le ristrutturazioni o gli interventi di notevole entità, come le opere di restauro o il rifacimento delle facciate di un condominio, dal momento che non è pensabile addebitare l’ingente costo di tali interventi al conduttore.

Detto ciò, occorre evidenziare che anche tra le spese ordinarie è possibile individuare costi che sono a carico del locatore e costi che, invece, sono a carico dell’inquilino.

Le spese ordinarie a carico del proprietario

Secondo la legge italiana, riguardo alle spese ordinarie spetta al locatore eseguire tutte le riparazioni necessarie, a meno che non si tratti di interventi di piccola manutenzione. Questi ultimi, infatti, rimangono a carico del conduttore (tutto ciò è stabilito dall’art. 1576 del codice civile).

In base a tale ripartizione, quindi, il proprietario di casa è tenuto a sopportare tutte quelle spese che risultino necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile concesso in locazione. Ciò significa, ad esempio, che grava sulle tasche del locatore la riparazione di un guasto che riguardi gli impianti domestici (ad es. la rete idrica, le tubazioni del gas, etc.).

Intesa la norma in questi termini, quindi, possiamo esemplificare che spetta al proprietario la riparazione di:

• muri portanti
• lastrici e solai
• tetti e coperture
• impianti idrici, elettrici e del gas
• spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore etc.

Va tenuto presente, però, che il locatore è obbligato solo se il guasto non sia imputabile all’inquilino. Infatti, se è stato proprio quest’ultimo a causare il guasto o il malfunzionamento di opere e impianti, non vi è motivo per cui questi debbano essere riparati dal proprietario. In tal caso, quindi, il conduttore dovrà porre riparo a proprie spese al danno da lui stesso causato.

Le piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Come si è visto, se le spese ordinarie riguardano interventi di piccola manutenzione, la legge pone tali spese a carico del conduttore.

Ma quali sono, secondo la legge, gli interventi di piccola manutenzione?

A fornire una definizione più precisa è un’altra norma, l’art. 1609 del codice civile. In base a tale norma, le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese sono quelle che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa.

In altre parole, il conduttore deve sostenere le spese per le riparazioni che risultano necessarie in conseguenza del modo in cui egli ha fatto uso della cosa. Si pensi, a titolo di esempio, ad un vetro rotto di una finestra o ad una porta i cui cardini hanno ceduto, oppure ad una maniglia che non funzioni più a dovere.

Invece, se le riparazioni dipendono dalla vetustà della cosa (cioè sono dovute al fatto che si tratta di un oggetto ormai vecchio di alcuni anni), le spese devono essere sostenute dal proprietario. Quest’ultimo è tenuto a riparare la cosa di sua proprietà anche in caso di danno dovuto a caso fortuito.

Ripartizione delle spese tra conduttore e locatore

La disciplina della ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, comunque, non si limita a quanto previsto dal codice civile.

Le altre leggi vigenti e le pronunce dei giudici che si sono susseguite nel corso degli ultimi anni hanno consentito di chiarire in maniera ancora più efficace quali sono le spese straordinarie e ordinarie che incombono sull’una o sull’altra parte.

Ad esempio, è ormai pacifico che spetti al conduttore sostenere le spese relative a:

• pulizia delle scale e degli spazi comuni dell’edificio
• consumi delle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• eventuali altri servizi condominiali comuni

Resta ferma la possibilità per le parti di accordarsi in modo diverso, in occasione della stipula del contratto di locazione: in tal caso, di regola, ciò che viene stabilito per contratto prevale rispetto a quanto previsto, in via generale, dalla legge.

È opportuno ricordare, inoltre, che quando l’inquilino sia costretto ad anticipare delle spese urgenti che in realtà spettano al locatore, egli avrà diritto al rimborso immediato da parte di quest’ultimo relativamente a tutti i costi sostenuti. A tal fine, è sempre consigliabile che il conduttore invii, senza ritardo, una comunicazione scritta (lettera raccomandata o una e-mail) al proprietario, informandolo del guasto, del carattere urgente che rivestiva la riparazione e dell’importo delle spese sostenute in anticipo.

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