Affitto con riscatto: Come funziona il Contratto

L’affitto con riscatto è una forma contrattuale per chi vuole acquistare casa pagando un canone di affitto iniziale, per poi riscattare alla fine l’immobile, un po’ come succede per le auto in leasing per le quali il cliente paga una rata mensile e un riscatto alla fine del contratto.

L’affitto a riscatto, già presente e previsto nel nostro ordinamento, è stato maggiormente regolamentato dal Decreto Sblocca Italia DSl 133/2014 che ne ha previsto le modalità di applicazione, le tipologie di immobili e maggiori tutele per i contribuenti e gli intermediari immobiliari.

Affitto con riscatto cos’è?

• L’affitto con riscatto come spiegato dalla nota interpretativa del Consiglio del Notariato sull’articolo 13 del Decreto Sblocca Italia Dl. 133/2014 Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, è una nuova formula immobiliare contrattuale per acquistare la casa pagando un canone mensile e poi un riscatto finale.
• La norma, introdotta dal governo per aiutare le famiglie e il mercato finanziario, duramente colpiti dalla crisi economica, ha predisposto nuovi strumenti idonei per superare l’iniziale mancanza di liquidità rimandando l’acquisto della casa in un momento futuro. In questo modo, l’acquirente ha subito la disponibilità dell’appartamento pagando un canone, il quale poi viene recuperato totalmente o in parte con il prezzo di acquisto. 
• A seguito delle novità introdotte dal Governo, l’affitto con riscatto che esisteva già ma veniva applicato senza una tutela giuridica certa, ora viene regolamentato con l’obbligo di trascrizione del contatto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, in modo del tutto analogo al contratto preliminare di vendita la cui prenotazione è a partire dai 3 anni fino a tutta la durata del contratto e comunque non superiore a 10 anni.

Il contratto di affitto con riscatto, invece, offre maggiore libertà in quanto la durata contrattuale è determinata dalle parti interessate come anche l’importo del canone mensile e la somma finale per acquistare l’immobile, inoltre, il conduttore è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile.

Come funziona l’affitto con riscatto immobiliare? 

L’affitto con riscatto secondo la norma inserita nel Decreto Sblocca Italia funziona come un contratto di locazione dove l’inquilino paga un canone di affitto al locatore

Alla fine del periodo contrattuale, la cui durata è decisa dalle parti, l’affittuario acquista l’immobile scorporando dal prezzo di vendita finale, richiesto dal proprietario al momento della stipula del contratto, la parte del canone pagato in precedenza.

Facciamo subito un esempio: se la casa costa 300.000 euro e si paga un canone di affitto mensile di 1.000 euro, 500 euro vanno al locatore per farci godere subito dell’appartamento, così come funziona per una normale locazione e gli altri 500 euro vengono invece accantonati come acconto sul prezzo di vendita finale. Se dopo 5 anni l’affittuario decide di acquistare l’immobile, dovrà stornare dai 300.000 euro del costo di vendita i 30.000 euro già pagati in acconto con i canoni mensili, per cui pagherà l’immobile 270.000 euro.

Per avere effetti legali, il contratto di affitto a riscatto deve essere trascritto presso i registri immobiliari e ciò consente di far valere la trascrizione come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa

Quali tipi di immobile si possono acquistare?

Tutti i tipi di immobile dalla casa a negozi, capannoni, terreni fino agli immobili in costruzione possono essere oggetto di acquisto con affitto a riscatto.

• Riguardo all’immobile in costruzione, le imprese costruttrici che inizieranno ad offrire questo nuovo tipo di contratto, potranno diventare ben presto oltre che un valido strumento di acquisto anche una concreta alternativa al mutuo ipotecario bancario contratto dall’impresa per pagare per la costruzione.

• Inoltre, se il costruttore dovesse essere soggetto ad un fallimento aziendale, il contratto così stipulato, continuerebbe ad avere gli stessi effetti, in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita ad un prezzo corretto ai valori di mercato immobiliare e se trattasi di prima casa per il conduttore o dei suoi parenti.

Affitto con riscatto : Chi prenota la casa è poi obbligato a comprarla?

L’affittuario che stipula un contratto di affitto è obbligato a comprare la casa al termine del periodo di affitto? No, la legge riconosce al locatario la facoltà di acquistare il bene e non l’obbligo, per cui terminato il contratto può non procedere all’acquisto finale.

Il termine poi, entro il quale il futuro compratore può decidere se acquistare la casa, è stabilito dalle parti al momento della stipula e trascrizione del contratto, e comunque non può superare i 10 anni.

Il vantaggio per chi affitta a riscatto la casa o il negozio, è quindi di pagare un canone mensile, dove una parte viene data come acconto e l’altra al proprietario a titolo di godimento dell’immobile.

Il vantaggio per chi vende invece è ampliare il numero dei possibili acquirenti rischiando però,che alla fine del contratto o prima, l’affittuario rinunci alla prenotazione della vendita. In questo caso, però il venditore può tutelarsi trattenendo per sé la parte data in acconto con il canone di affitto.

Continua a seguire il Mio Blog…………..Clicca qui