Contratto di affitto con più inquilini: come funziona – quando si stipula
Cosa fare quando si stipula un contratto di affitto con più inquilini? Chi paga l’affitto? Cosa fare se uno degli inquilini decide di recedere dal contratto?
In questo articolo cerchiamo di esaminarlo nel dettaglio, analizzare i vantaggi e come procedere.
Contratto intestato a due o più inquilini: come funziona?
Si definisce contratto l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. Si evince dunque che, affinché si possa parlare di contratto devono esserci almeno due parti presenti. Le parti però possono essere più di due e da qui la possibilità di stipulare un accordo locatizio con più (conduttori) inquilini.
Quando parliamo di contratti con più inquilini il più delle volte si tratta di contratti stipulati da studenti o lavoratori spinti dalla necessità di dividere le spese di un appartamento anche con persone completamente sconosciute. In questo caso il locatore (proprietario) ha due possibilità di scelta per poter procedere:
– stipulare contratti singoli, quindi un contratto di locazione con ogni inquilino.
– redigere un unico contratto con più inquilini
Nel primo caso se il (locatore) proprietario decide di stipulare un singolo contratto per inquilino mantiene separati e svincolati i rapporti tra inquilini.
Diverso è se decide di redigere un unico contratto con più inquilini in quanto il contratto è sottoposto alle regole previste dagli articoli “1292”C.C che prevede che: “L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri (…)
Regole previste anche dall’articolo “1294” C.C che chiarisce : “I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.”
In altri termini tutti gli inquilini che decidono di prendere in locazione lo stesso appartamento sono obbligati in solido al pagamento dei canoni di affitto e di tutte le altre spese accessorie relative al contratto, tranne il caso in cui, come chiarisce l’art.1294 “non è diversamente disposto dal titolo.” Con questo la norma intende dire che le parti si possono accordare affinché la solidarietà passiva sia esclusa.
Ciò vuol dire che la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (es.pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione.
Fatte queste precisazioni, a cui il (locatore) proprietario e i (conduttori) inquilini devono prestare attenzione, una volta che il contratto è stato redatto, deve essere sottoscritto dalle parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate del territorio.
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Chi paga il canone di affitto?
Nella ipotesi di contratto di affitto intestato a più inquilini, l’obbligazione principale del contratto (cioè, quella di pagare il canone) grava solidalmente su tutti gli inquilini. In pratica, ciò significa che il (locatore) proprietario sarà libero di chiedere per intero il canone anche solo a uno degli inquilini; quest’ultimo, poi, potrà agire in regresso (art. 1299 c.c.) nei confronti degli altri per ottenere il pagamento delle loro quote.
Cosa fare in caso di recesso da parte di uno dei conduttori?
Cosa succede se solo uno degli inquilini di un contratto che ne coinvolge altri decide di terminare la sua permanenza nell’appartamento affittato?
In questo specifico caso parliamo di una condizione risolutiva disciplinato dall’art.1360 c.c che per i contratti a esecuzione continua come appunto la locazione, prevede che l’avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite”, sancendone in questo modo la sua efficacia ex nunc, ossia da quando si verifica la condizione, che nel caso di specie è il recesso di uno dei conduttori.
Come uscire da un contratto di affitto con più inquilini?
Il recesso da un contratto di affitto con più inquilini va comunicato, come per ogni altro genere di contratto di affitto, con raccomandata A/R in cui si comunica di voler lasciare l’appartamento, nei tempi stabiliti, solitamente tre mesi prima.
Dal momento del recesso gli altri inquilini dovranno farsi carico del versamento dei canoni, così come delle altre obbligazioni, a norma dell’articolo 1292 del Codice Civile.
Va sottolineato che per divincolarsi da un contratto di affitto con più inquilini, ogni singolo inquilino non è obbligato ad ottenere il consenso degli altri conduttori, che decideranno se restare o meno, e nemmeno quello del locatore che è tenuto a rispettare il diritto di ogni singolo conduttore.
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