Spese condominiali: ecco come sono ripartite tra proprietario e inquilino

Quando si parla di pagare le spese condominiali emerge spesso la domanda su chi debba, effettivamente, pagarle. Il Codice Civile italiano, in questo senso, è molto chiaro. L’articolo 1576 del predetto codice stabilisce che il locatore (proprietario) di un immobile in affitto è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, all’infuori di quelle considerate di piccola manutenzione ordinaria, che spettano al conduttore (inquilino).

Al proprietario spetta dunque il solo onere per le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile affittato. Mentre chi paga le spese condominiali è l’inquilino, comprese quelle per la manutenzione ordinaria.

Di seguito vedremo meglio cosa effettivamente deve pagare l’inquilino e cosa, invece, deve pagare il proprietario dell’immobile.

Cosa spetta pagare all’inquilino

La legge sull’equo canone, in particolare, prevede e stabilisce che vengano pagate interamente dall’inquilino, salvo in presenza di previo accordo tra le parti riportato nel contratto d’affitto, le spese inerenti a:

  1. servizi di pulizia.
  2. funzionamento e riparazioni ordinarie dell’ascensore, laddove presente.
  3. Spese di fornitura dell’acqua.
  4. Spese di fornitura energia elettrica e gas.
  5. Gli oneri relativi allo spurgo di pozzi neri e/o latrine.
  6. Le spese attinenti la fornitura di servizi comuni.
  7. Le spese per il servizio di portineria

Le spese per il servizio di portineria vengono suddivise in questa maniera: 90% a carico dell’inquilino il rimanente 10% al proprietario.

Anche in questo ultimo caso salvo previo accordo tra le parti inserito in un regolare contratto d’affitto.

Il Codice Civile e la legge sull’equo canone stabiliscono, inoltre, i tempi entro i quali il pagamento deve essere effettuato. Le spese condominiali, vanno quindi pagate entro due mesi dalla richiesta di pagamento.

Tuttavia prima di proceder al pagamento, l’inquilino ha diritto a ottenere: 1) l’indicazione specifica delle spese sostenute. 2) i criteri di ripartizione degli oneri da sostenere. 3) Di prendere visione dei documenti giustificativi per le spese sostenute. Detto in altri termini, all’inquilino spettano gli oneri di ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, il proprietario ha la facoltà di rescindere il contratto d’affitto., per inadempimento. Infine, in questo caso, il locatore ha diritto al rimborso delle spese sostenute per gli oneri condominiali.

Cosa spetta pagare al proprietario

Vediamo ora quali oneri spettano ai proprietari. Se l’immobile in affitto è parte di un condominio, i criteri con i quali le spese condominiali vengono addebitate all’inquilino, sono validi solo se inseriti nell’ambito del rapporto contrattuale tra inquilino e locatore. Il condominio come tale, infatti, rimane estraneo al rapporto tra proprietario e conduttore.

In definitiva, l’unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizioni degli oneri condominiali è il proprietario. In questo modo, in caso di mancato pagamento, l’amministratore condominiale potrà rivalersi solo e soltanto nei confronti del proprietario dell’immobile in affitto.

Le disposizioni che abbiamo esaminato fin qui hanno carattere generale. Infatti, inquilino e proprietario possono regolare diversamente la ripartizione delle spese condominiali attraverso specifiche note inserite nel contratto di locazione. Nel caso in cui si verifichi un mancato pagamento degli oneri condominiali il debitore è sempre e comunque il condomino locatore.

Spese relative all’appartamento, chi le paga ?

Dato per scontato che il locatore (proprietario) è tenuto a consegnare l’immobile in buone condizioni all’inquilino, tutte le spese per i piccoli lavori di manutenzione dell’appartamento spettano al conduttore (Inquilino).

In queste spese rientrano tutti quegli oneri sostenuti per la riparazione dovute al normale deterioramento o uso del bene. Come ad esempio la riparazione degli impianti idrici, elettrici o di riscaldamento. Infine rientrano a carico dell’inquilino anche quelle spese che si riferiscono alla manutenzione delle strutture e dei rivestimenti, come: pavimenti, pareti e soffitti.

Al contrario gravano sul locatario (Proprietario) i costi relativi a: alla manutenzione per i danni causati da eventi imprevisti o fortuiti. Non evitabili con la manutenzione ordinaria. Le spese dovute alle riparazioni per danni da invecchiamento e per l’adeguamento alle normative vigenti.

Spese condominiali. Le tabelle di ripartizione

Al fine di arginare i numerosi contenziosi sorti tra proprietari e inquilini sulla ripartizione degli oneri condominiali, sono state realizzate delle tabelle in cui si indicano le ripartizioni delle spese tra locatore e conduttore.

La tabella maggiormente utilizzata per dirimere tali controversie è quella registrata, il 30-04-2014. Tale riferimento è stato previamente concordato tra Confedilizia e le sigle sindacali degli inquilini. Infine questa tabella è stata integrata da quella pubblicata dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, il 16-01-2017, che ne ricalca, nella forma e nella sostanza il contenuto.

Le tabelle si sono, quindi, rivelate come un ottimo strumento per determinare un’equa ripartizione degli oneri condominiali e per evitare l’insorgere di annose questioni di ripartizione delle spese condominiali tra locatari e conduttori.

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